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不动产投资信托基金(REITs)

不动产投资信托基金(REITs,Real Estate Investment Trusts)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是,国际意义上的REITs在性质上等同于基金,少数属于私募,但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行,也可以上市交易流通,类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

从世界范围来讲,REITs最先在1962年在美国出现,澳大利亚在1971年推出了当地第一个REITs。而在亚洲地区,我们则需要等到21世纪才开始有REITs上市交易。

2016年8月,标准普尔公司宣布将REITs归类为一个新的行业(GICS中第11个行业)。在这一变化被实施后,我们应该会看到更多的REITs以及追踪REITs的ETF上市,给予投资者更多的投资选择。

下图显示的是一个比较简单的不动产信托基金(REITs)的组织结构。

在图的正中央是不动产信托(REITs)。该信托基金的资金来自于基金持有人(股东)。信托基金会指定一个REITs管理公司。管理公司相当于一个基金经理,其工作是管理该不动产信托基金,并向其股东征收管理费。

通过REITs,管理公司会去选择购买或者投资一些不动产项目。可供投资的不动产项目范围很广,可以是住宅房产(比如公寓),零售房产(比如购物大厦),商务办公楼,酒店,厂房和仓库,等等。

如果管理得当,这些房地产投资项目会产生一定的现金流回报(比如租金)。在扣除了相关的费用后,REITs会向股东定期发放分红。

一般来说REITs的分红率要比普通股票高。这主要是因为在政府的规章制度里,REITs和房地产公司的最大区别之一就是分红率的高低。

以新加坡政府的法律为例,如果新加坡注册的REITs想要享受到政府相关的减免税好处,那么它每年就需要以红利的形式派发至少90%的净利。

如果派发的红利不到净利的90%,那么该实体就会被归类为房地产公司股票,而非REITs,也无法享受红利不上所得税的好处。由于REITs派发的红利比较高,因此颇受那些喜欢定期收到现金流的投资者的欢迎。

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