十大趋势改变中国地产格局

2012-11-08  李柏
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9月,地产专家李柏,以独立楼评人的视角,结合10多年地产服务经验,观察中国房地产发展趋势,发表了《中国楼市十八大预言》,引起广泛关注。接着,李柏根据上述预言,描绘未来10年内,中国房地产的发展格局。综合概括为:法制规范、理性平衡、竞争有序、科学发展的房地产市场。

格局一:政府的临时调控将逐渐淡化。   未来中国楼市,将是一个按市场规律运行的法制市场。许多专家(如樊纲、陈淮等)已经提出,调控政策需要反思。如果政府希望房地产市场成为健康的发展,“临时调控”手段就不能使用。市场经济也是法制经济,中国必然走此道路。经过20多年的发展,中国房地产已经从初级阶段,进入发展和逐渐成熟阶段,市场的内在作用益发明显。市场优先和社会自治的原则,会坚持和推行得更加到位。全球经济一体化、世界扁平化,一个楼盘不再只卖给当地市场,“全城热销”可能变成“全球发售”。能市场办、社会管的事,政府就不要管。在法制的轨道下,用制度性、规范化的立法手段,才能长远作用,并有效约束楼市“大涨大跌”的脱缰野性。因此,以“临时性、随意性”为特征的中央宏观调政策将逐渐淡化,所谓政府“救市”也会远去,而制度性长远约束将更切合市场规律。

格局二:中国房产市场总量仍然很大。   未来中国楼市必然是世界最大的市场。而且会有一个长期、稳健的增长,基于中国工业化的快速阶段、城镇化率较低阶段、改革持续阶段,这三大力量是最主要的动力。商品住宅占房产开发总量的百分比将从目前的80%逐步回落至60%上下,商业地产、旅游地产、工业地产等呈上升趋势。中国经济将坚持“稳增长”的基本策略不会改变,李柏认为,“中国房地产的冬天” 暂不会到来。中国持续推进城镇化和工业化的步伐不会放缓,未来中国楼市必然是世界最大的市场。

格局三:土地成交价更高且长期处卖方市场。   土地资源管理将越来越严格,越来越规范。这两年土地供给和库存为负增长,2013年应会大逆转。土地以其稀缺和高征拆成本而不断抬高成交价,且仍然供不应求,并为地方财收主力。各级地方政府长期对“土地财政”的依赖地位不会改变,近几年是地方政府还债的高峰年,为拉动基础建设和维持地方高速发展,土地由政府储备还将加大加强。土地公有制的根本属性不会改变,地方政府对土地资源的管理将会越来越严格,越来越规范。

格局四:房产税全面铺开推动市场更成熟。   房地产作为国家支柱产业地位更加巩固。扩大房产税试点范围,今年有3到5个城市在准备。房产税全面铺开不再是一种可能,而是一种必然,李柏预计大概是3年时间。只有这样,政府宏观调控的成果才算得到进一步巩固,中国楼市的法制化进程又往前一步,中国楼市的健康发展就会更稳健,作为国家支柱产业的房地产才算走向成熟。

格局五:对房地产项目实行责任终身制。   房地产业门槛更高,房地产企业责任感更强。最近,包括“哈尔滨垮桥”事件在内的多起重特大安全责任事故,让人们“步步惊心”,越发引起政府重视。深圳首先推行“责任终身制”公务员全覆盖,天津在加强和规范保障性安居工程建设与管理时推行责任人终身制。可以预见,项目责任终身制将在更大范围内执行,对事关居民财产与生命健康安全的楼盘来说,更加势在必行,通过立法规定,在开发、勘察、设计、施工、监理等环节对项目负责人责任终身制。李柏据此认为,责任终身制的推行,必然让房地产业门槛更高,让房地产项目质量更可靠,让房地产企业对社会的责任感更强。

格局六:开发商将把三四线城市当新宠。   中国房地产开发水平城市差异缩小。现在,很多开发商往三四线城市转移,就是因为其城市化率低。很多内陆的县级小城市,投资开发几千万到几个亿的项目,当地政府十分热情,“关系好处、风险很低、房价稳涨”是3个明显的优势。李柏曾说过,未来中国房地产市场的金矿在三四线城市。到时候,中国房地产业的竞争将体现得更加充分,中小城市的房地产开发水平才更上一层楼。就居住环境和品质来说,中小城市的购房者才有了与大城市购房者平等的机会,只是二者所付出的价格相差很大。

格局七:“大平”与“小涨”,即大城市房价在双挤压下趋平,小城市房价反而稳步上涨。   房价向中间平衡发展。由于较长时间的“房价透支”,大城市房价目前仍处尴尬地步。在政府和购房者双重挤压下,未来大城市房价上涨难有大幅度表现,相对会趋于平稳或缓和增长,当然像2011-2012年的大落行情也不再可能。中国房价的阶梯层次非常分明,从沿海往内地呈递减状,从大都市往小城镇呈递减状。李柏很赞同任志强这个观点:“所有城市房价要下降是一种误导,事实上,三四线城市的房价是往上上升的。”因此,越不发达、越小的城市,房价越稳定,越有上涨的空间。沿海产业转移、西部大开发等题材会加强这一趋势。

格局八:市场持续洗牌盘整拔高开发门槛。  合理变化的楼市才是正常的市场。银行与发展商的“蜜月期”再也没有了,许多外资因为金融危机的持续影响也对中国市场看冷,外资持有的项目甚至纷纷抛售、极力抽回资金。整个行业的资金链条,从去年到今后两年都会是紧张的。即使进入百亿俱乐部的大房企,财务状况也经常堪忧,业界所称的“华南五虎”(富力、恒大、合生、碧桂园、雅居乐)因大肆扩张,全国布局,战线拉得太长,就曾多次告急。李柏预计,中国有50%以上的发展商都面临资金短缺风险。虽然目前房企信心由去年的悲观初转乐观,但现金流入增加主要来源于信贷政策的放松。根据市场竞争机制和政策后续作用力,市场洗牌盘整会持续下去;房产企业倒闭、转行、吞并、兼并等大量出现,有实力的开发商将抢占机会和扩大市场占有率;与外企合作或融外资日益困难;节能减排与环保要求更高,“现房销售制度”可能出台,诸多因素导致开发门槛拔高。李柏希望:市场经济,有涨有跌,有生有灭,有出有进,这样的市场才正常。

格局九:前景看好的三大主题地产:旅游、养老、工业。    楼市产品细分更加多样。中国旅游方兴未艾,消费潜力巨大。珠三角、长三角及环渤海城市群等地区的人均GDP都已突破3000美元,相当于中等收入国家水平,具备了购买(异地)休闲度假物业的能力。旅游地产的未来前景光明,各类山水景观地产、休闲度假地产、产权酒店等将不断兴起。目前已有超过百家房地产开发商从中窥见商机,有些已实现专注旅游地产的华丽转型。随着《中国老龄事业发展“十二五”规划》、《社会养老服务体系建设规划(2011-2015)》出台,各地执行政策的细化和优惠扶持政策的落实,养老主题的项目会更受青睐。工业主题地产看好,应该是基于沿海大批产业向内陆城市转移、物流配送商贸会展中心的兴起、地方政府招商引资、标准厂房的委托代建,以及为工业园区发展配套,如职工宿舍、农民工子弟学校等。李柏分析,这三大主题地产的兴旺,与现在两分天下的“住宅、商业”地产,形成至少“五分天下”的格局,并在不同城市、不同区域、不同时期,各有不同的发展与结构比例。

格局十:精装修的成品房销售普遍推行。   精装房主宰住宅市场。国家指导性政策文件有3个,最近的是2008年,住建部“通知要求各地要制定出台相关扶持政策,逐步达到取消毛坯房,直接向消费者提供全装修成品房的目标”。精装修交房,可以避免二次装修造成的结构破坏、材料浪费和扰民等问题,还可刺激消费,从整体上降低了装修成本,并有利于前期物业管理,提升小区形象。调查表明,希望直接购买精装修住房的客户占比越来越高。预计5年后精装修住房销售或将普遍,并可能立法强制规定。因此,李柏分析,有实力的开发商,致力于精装修住宅的开发,会较早、较多地积累这方面的经验,在未来或许更有竞争力,精装房成为住宅市场主力。

不管上述预测和分析是否准确,中国房地产市场的新格局将在未来10年内重构,形成一个成熟的全新格局。李柏希望,是一个法制规范、理性平衡、竞争有序、科学发展的房地产市场。但愿上述观点足以引起重视与关注,对开发商和购房者有所参考,对政府决策更有反思或警示,李柏的初衷唯愿推动房地产市场科学、健康、持久的发展。

(注:以上观点均由李柏提出并负责,刊转请署姓名、注明出处)

本文关键词:趋势 地产格局
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