剖析《中国房地产发展及未来趋势》

2012-10-30  王小广
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[提要] 来自原国家发改委经济研究所经济形势研究室主任,研究员,现任国家行政学院决策咨询部研究员王小广,王小广在宏观经济预测、房地产、区域经济和城市发展等领域研究成果颇丰。在本次论坛上,他从财经角度做了题为《中国房地产发展及未来趋势》的主题演讲,深入细致地剖析了调控大背景下中国房地产发展的现状及未来趋势。

很高兴参加这么一个关于房地产海峡两岸的论坛。上一周我在厦门,厦门是关于中国经济发展趋势、中国宏观经济形势政策的论坛。今天是一个比较专门关于房地产的论坛。对于房地产的问题应该说是持续繁荣了十三年,现在到了一个何去何从新的大家有可能有期待,有可能有很多的失望,国家政策应该说总体来讲是比较坚定的,但是市场有很多躁动,所以我对中国房地产的走势我有我的一些理解。

我的理解就是,第一,我认为应该中国房价持续上涨十三年原因在哪里?当然现在中央文件里面领导人讲话基本确定是投资需求。但我觉得投资需求只是一个原因,一个很重要的原因,我们过去的投资就消费的投资化投资的比重太高,我们卖的100套房子有50套就是用来投资的,深圳90%以上用来投资,投资的需求过高房价必然上涨,投资需求主要是富人有钱人的需求,所以我们说投资需求是非常重要的原因,还是很多很多原因比过去我曾经讲很多人认为房价上涨的这些理由都不成立。城市化加速什么刚性需求,什么土地稀缺都是谎言。最近有一个流行的观点,就是讲现在土地紧张,房价明年要大涨,这个完全从供给不足、需求旺盛来分析我们房价上涨的原因,我认为根本不成立。

比如讲,投机需求是第一个拉动中国经济增长的主要原因,其次,我们的住房制度设计里面缺乏一种稳定装置,也就是没有刹车装置,没有税收调节,就是你的成本很低,但是你的收益可以说是没有任何的税收来调节它,所以我们讲这是制度的根本缺陷。还是最最根本的问题,所以我今天演讲最主要是讲就是这个问题,中国的货币资金太多,过度的供给货币必然导致房价上涨,所以我认为这是一个最最根本的问题。研究房价的走势除了刚才讲的这两个方面以外,因为我们讲限购政策实际上是代替征税政策,大的家批评限购政策,实际上没有道理的,因为你不征税,这个我不讲,我只是说资金形式的变化、环境的变化是决定房地产趋势的最关键的因素,这是我想讲的第一个。所以我想资金链的分析变的尤为重要。

在今天上午的时候我专门做了两张表,就是房地产的资金来源和整个我们投资的资金来源增长情况,我给大家讲讲这个数据。1-2月份房,地产资金流的增长16.2,到了3月份变成负的,就是下降7.5%,然后4月份的时候是负4.7,5月份回升到7.9,但是整个的投资增长一直保持在15%左右甚至在20%之间,也就是我们认为现在资金流向房地产的速度在明显的减缓,过去一直都是高于我们其它的平均的整个投资的形式,但是现在已经出现了明显低于,也就是只有一半。刚刚公布的5月份的数据,1-5月份的房地产投资资金来源增长5.7%,1-4月份5.1%,也就是回升,主要是5月份当月增长7.9%,也就是这个政策包括有一种回升反弹的趋势,因为资金在往这个行业稍微有一点恢复。但是我们认为,房地产资金增长只有整个资金增长的一半,这说明房地产严重缺钱,我们主要研究资金。为什么房价上涨除了刚才讲的几个因素之外,因为资金不断的向房地产流动。2009年全国房价上涨50%,但是资金流向房地产增长是45%,整个社会投资增长只有不到30%,我们投资增长当年09年是30%,我们的资金增长大概27%、28%,但是我们房地产增长速度达到45%,所以房价上涨,所以货币大量的供应,结果就是房价上涨,没有出现通货膨胀这种很大压力,因为通货膨胀是另外一个问题,我们这里不是讲宏观经济,所以我们讲这是一个基本的关系,就是房价上涨的最根本的原因是一些其它的缺陷的基础上,资金过度供给必然导致房地产的泡沫化,现在我们看到资金已经发生逆转的变化。这个逆转的变化,2009年是45.2%,2010年是25%,去年是14.1%,去年前三季度增长20%以上,到了四季度零增长,1-5月份恢复到5.7%,这是政策放松的一种小的恢复,但是远远不可以满足房价的上涨,房价上涨是没有推动力的,因为没有资金。但是在其它行业没有出现投资资金的变化,说明大家很谨慎的看待房地产投资。

这个表下来以后,我们还有一张表,但什么导致了房地产的需求的下降,就是我讲的资金的增长的下降。现在我们另外一张表就是我们的贷款明显的恢复的,1-3月份贷款增长12.6%,但是也在放慢,我们贷款银行向房地产贷款12.6%,四月份又降下来降了8.8%,1-5月份这个是累积数,实际上是往下降的,尽管我们的政策在放松,从房地产流入的资金比去年确实是多了,去年基本上只有2%,银行去年都在收缩。但是我们讲今年放松不是像期望的,因为银行没有钱,我们讲这个是一个变化。外资我没有列,因为外资占中国房地产投资比重只有0.5%,关键是自筹资金的放慢,这样我认为是一个减速的最主要的原因,流入的房地产资金增长速度为什么放慢,就是自筹资金。从一季度的25%,过去是20%、30%甚至40%增长,现在已经降到20%,17.5%,1-5月份这个是累积数,5月份应该是在10%左右,或者10%多一点,实际上它还是往下降低,这个为什么呢?这就是我们自给,因为我们中国的自筹资金分两块,一块是房地产企业,我自己项目一个一个滚动的开发,我自己不断投。另一块是别的行业进入我的行业,过去不是搞房地产行业,搞家电,搞各种其它的行业它都开始搞房地产,它的资金不断往这个流,过去流得非常多,但是今年现在看并不多。实际上它是一个很明显的甚至是开始出现负增长,也就是其它行业把赚得钱拿到房地产已经明显断档,房地产断档是断资金不是断土地,所以我认为是这么一个情况。如果现在的恢复,房地产5月份的恢复在哪里,为什么5月份的房地产很多地方看到了好像在恢复,价格上涨。

我们就看最后一张表叫其它的资金投资,你们看看开始是负8,1-3月份是负8,后来变成了负6.2,现在负4.3,也就是说现在其他开始变得正的增长,一个负的变成正的,这个为什么变成正的?是因为我们的购买力上升,推动价格上涨形成的还是因为降价导致的,所以我们认为降价导致了最近市场的恢复,而不是因为大家有很多需求大家愿意买。就像北京最近有一个楼盘,他说现在这个项目有无数人排队,头天的半夜排队到第二天开盘全买光,显示我们市场大幅度恢复,房价上涨。进一步调查的结果,情况是这样的哪一个房产商周边的房子是一万五,他卖的是1万零5百,所谓的成交量放量是因为降价,而不要错误理解为是因为我们现在需求上升了,房价我刚才分析了,是总的没有资金给它保持它的上涨,我们讲这是一个很现实的,就当前缺钱是不是未来不缺钱,这个问题很重要,我认为未来继续缺钱,因为我们面临的金融环境未来在两三年内都会紧缩。所以现在出现一个什么情况,去年10月份了政策开始放松,但是我们的银行实际上不断的提高利率,最近我们降息,银行没有降息,所以现在有一种说法叫明降暗升,为什么?银行没有钱。因为许多钱主要用于长期融资回不来,影响它的流动性,还有一个就是我们的外汇帐款过去的金融扩张靠外汇帐款,现在的外汇帐款很不稳定,而且总体来讲是收缩放慢,所以我们的金融不是你想放松就放松,所以我一直认为我们房地产面临的金融环境,应该等于金融货币政策加金融市场环境,我们讲这两个不是一个走向,货币金融政策是明显放松,我们刚才看到这个表就是贷款增长比去年快,这两个月政策放松的时候,实际上它还有一点放慢,是有受限的。金融市场是一个中长期的趋势放慢,由于时间关系不展开讲,金融出现长期三四五年的变化。政策的放松不足以抵消市场的收缩,我们的房地产会继续调整。最近量的回升,只是某种愿望甚至有一些人是赌博,赌政策大幅度的放松,期待出现09年那样的情况。08年底的时候采取极度放松的货币政策,房地产一夜之间出现了惊天大反转,全国房价所有的地方涨一倍和货币过度投放有关。我也承认今年货币要放松,明年后年还是要放松,这个放松在一个适度氛范围内,我们对金融是一个很强的压力。基于资金这个对我们很多其它的供求分析,中国市场的特点靠资金投入,靠投机推动的特点决定的,资金是整个政策的决定因素。

对未来一段时间,包括今年有这么几个判断:第一个判断就是今年将是房地产拐点,2013年的牛市今年结束进行一个调整期,调整的力度有多大现在不好说。我总体趋势是向下,持续比较长的时间,这是我们的基本判断。基本判断既是来自于价格过高泡沫过大,也来自于资金链,资金链更加重要。第二个就是刚才说的原因,资金不足金融市场收缩的原因,这个一定要从这个角度来看。第三个许多房企面对流动性不足的危机,这是懂房地产政策的放松,可能会和过去不是那么一个情况。

最后时间多了,我想提几条建议,第一个建议我认为未来几个月确实存在一个回升期,政策有一些松动,资金有一些回流,这个许多人很期待,包括炒作的因素,像这种土地断档,我认为这是我们房地产许多房地产特别是过去2-3年被抑制的房地产企业是加快销售回笼,不要腾挤房子,我认为这是一个抄底的机会,这是我的理解。因为我们要卖,要回笼资金,因为资金是未来房地产生成的命脉,没有资金我认为就很快就会玩完。第二个就是在这样的一个形势之下,未来一个严峻的房地产的调整的形势之下,国际经济的压力中国经济的调整趋势,我认为不是今年而且会延续明年、后年整个十二五的后三年,中国经济处在一个调整期,其中调整的最主要是力量是房地产,我们认为应该是薄利多销,降价促销。所以我刚才分析这个数据也是说明降价才是最好的,就是解决我们的应对形势变化最好的办法,因为它可以放量,肯定有一些人抄底。一万五千降到三分之一,当然有人抢,这是降价效应,也是我们未来房地产主要的战略,把它叫作生成大战略,不要去赌博。最近我看到的报道很多,有十几宗的土地被人抢走了,北京有两宗,一共达到三亿多,我问了一下大概是向温性的,很多其他地方,包括杭州这些地方,有不少人他以为现在的情况是08年底09年初,我认为这是因为他没有分清楚我们的房价上涨主要决定于资金。

第二个,他对政策放松期待值太高了。我这里讲两句,未来的政策放松,前一段时间保增长、稳增长的政策,我看基本上还是微调放稳的,不可能出现像09年那样的大幅放松,货币政策想放松也受到限制,所以我们要认清这个形势,我们采取的战略是降价促销,第三个建议转移投资战线,我认为房地产面临着一个三到五年甚至更长时间的调整,要生存下去必须要做一些战略性的安排,这里我认为非住宅市场的发展,商业地产可能是一个机会。因为未来的中国经济发展战略政府的主要发展战略,我个人认为是扩大内需里面的扩大消费,扩大消费的主要的手段是城镇化,城镇化基础设施的需求,住房需求,我讲的住房需求不是非投资的住房需求,是实实在在的住房需求,再加上未来服务业的发展,这个服务业促进服务业发展来解决就业问题,扩大消费和城镇化的发展是未来政府发展的两个非常重要的点。这个点连接房地产的就是商业地产,所以我对商业地产一直认为是中长期还是看好的。特别是我们的城市改造,城市功能的提升,一些商业的模式。过去我讲的万达这样一些城市综合体对城市的功能的提升的作用,所以我一直认为商业地产未来,当然现在应该说有一些地方存在泡沫,我认为至少可选择的,作为我们房地产商可选择的方面;第二块围绕城镇化的投资,基础设施保障房,最近给一些建筑企业讲课,我讲未来重点在城镇化,像类似于保障房,像一些城市建设像地铁的建设,围绕商业地产,机会比较多。第三个最后一个像其它行业转移,我们也看到了,房地产进成为一个平稳增长的行业,将成为投资高风险的行业,我们讲要规避风险,对于过去一些投机性进入市场,尽早抽身,战略性转移向其它行业。有一些行业搞装备制造业,用过去赚得钱参与未来重点产业的发展之中,我觉得这样的就是至少是一种选择,我就讲这么多,谢谢大家!

本文关键词:剖析 房地产 未来趋势
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